Дата вступления в силу:1 марта 2026 года
Этот закон внёс масштабные изменения в Земельный кодекс РФ, установив единый подход к определению видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Росреестр назвал этот документ устраняющим правовую неопределённость в вопросах установления ВРИ.
1.1. Где теперь фиксируется ВРИЗакон существенно расширил перечень документов, в которых могут устанавливаться виды разрешённого использования. С 1 марта 2026 года сведения о ВРИ указываются в:
- лесохозяйственном регламенте;
- положении об особо охраняемой природной территории;
- документации по планировке территории;
- лицензии или проектной документации, связанной с пользованием недрами;
- отдельном федеральном законе в отношении земель сельскохозяйственного назначения.
Важное изменение:Документация по планировке территории теперь получает приоритет перед градостроительными регламентами в ряде случаев — например, при строительстве линейных объектов или размещении инфраструктуры в особых экономических зонах.
1.2. Обязательное соблюдение целевого назначенияЗакон обязывает фиксировать основной ВРИ из ЕГРН в правоустанавливающих документах, включая договоры аренды. Это означает, что арендаторы и землепользователи больше не могут самостоятельно выбирать вид использования, отличный от закреплённого в договоре.
Кроме того, градостроительный регламент получил право устанавливать предельный процент площади участка под вспомогательные ВРИ. Например, в Москве этот лимит уже применяется и составляет 25%.
1.3. Новые правила образования участковОдно из наиболее значимых практических нововведений — разрешение объединять и перераспределять земельные участки с разными видами разрешённого использования в случаях изъятия для публичных нужд или недропользования. Ранее Земельный кодекс это прямо запрещал.
При этом собственники получили право выбора:
- сохранить совокупность исходных ВРИ;
- выбрать один из них;
- установить новый ВРИ в соответствии с градостроительным регламентом.
Если участок образуется под существующим зданием, приоритет отдаётся ВРИ самого объекта недвижимости, а не градостроительному регламенту.
1.4. Самостоятельная подготовка схем расположения участковГраждане и компании теперь вправе готовить схемы расположения земельных участков самостоятельно — как при участии в торгах, так и без них. Это ускорит процедуру предоставления земли из публичной собственности и снимет проблему отказов из-за отсутствия бюджета у администраций на формирование участков.
1.5. Разрешённые виды деятельности на любых участкахВ Земельном кодексе окончательно закреплён перечень видов деятельности, которые разрешены на любых участках независимо от установленного ВРИ и категории земель:
Без предоставления земельного участка и установления сервитута теперь можно проводить инженерные изыскания, ремонтировать линейные объекты, возводить некапитальные строения и заниматься геологическим изучением недр.
1.6. Защита прав собственников при планировке территорийЗакон защитил частных собственников от необоснованного включения их земель в проекты планировки под государственные объекты. Теперь для этого требуется:
- план изъятия земельного участка;
- сервитут;
- договор комплексного развития территории (КРТ);
- или прямое согласие владельца.
При этом собственники зданий, оказавшихся на таких территориях, сохранили своё исключительное право на выкуп земельного участка без проведения торгов.