стратегии инвестиций в земельные участки
Ленд-девелопмент
Закрытые лимитированные сделки для наших инвесторов
Для кого эта стратегия
какому инвестору она подойдет
- ₽500 тыс+капитал
- 100%+доходность плановая
- от 6 мессрок нахождения в сделке
- Средниериски
Что такое ленд-девелопмент?
Это комплекс мер по освоению земельного массива, которые приводят к улучшению его эксплуатационных характеристик, а значит к увеличению ценности и рыночной стоимости. Освоение земли включает работы по изменению категории и ВРИ земли, работы по проектированию и межеванию территории, работы по расчистке, подготовке, огораживанию участка, подведению коммуникаций, строительству и сдачи в эксплуатацию объекта. Как правило мы запускаем коттеджные, курортные и дачные поселки, работающие по принципу апарт-отеля или глэмпинги, эко-отели
Иными словами, мы берем обычный не примечательный участок и делаем из него бизнес-объект, который принесет прибыль своему новому собственнику
Иными словами, мы берем обычный не примечательный участок и делаем из него бизнес-объект, который принесет прибыль своему новому собственнику
Варианты использования массивов
которые мы берем в ленд-девелопмент
Для инвестиций
После всех действий по освоению стоимость земельного участка увеличивается в 2-10 раз
Для личной усадьбы
Если Вы давно мечтали об усадьбе - берите земельный участок ниже рыночной цены через закрытые сделки
Для доходного дома
Если хотели получать пассивный доход - просто оставайтесь в сделке до окончания строительства и запуска доходного объекта
Как это работает?
И почему стоимость земельного участка увеличивается?
1
Поиск
Сначала мы находим земельный массив в подходящей локации. Это происходит не целенаправленно, но в процессе нашей деятельности мы видим интересные недооцененные территории. Как правило это средние и большие земельные участки от 10 Га. Это могут быть участки, которые еще находятся в аренде или уже в собственности, а так же еще не сформированные земли
2
Анализ
Если наша команда увидела потенциал для освоения и увеличения стоимости земли - мы проверяем все досконально. Объект проходит полную гражданско-правовую проверку, на соответствие градостроительным регламентам, физический осмотр и аэрофотосъемку. На каждый массив мы получаем заключение кадастрового инженера и проверяем границы участка силами наших геодезистов. Инвестиционный департамент оценивает показатели ликвидности и прибыльности сделки. На этом этапе отсеиваются ~70% участков, которые не принимаются в работу с плохим соотношением риск-доходность
3
План освоения
На основе проведенной аналитической работы составляется пошаговый план освоения земельного массива - можно сказать дорожная карта улучшения его характеристик и увеличения стоимости
4
Запуск проекта
Для того, чтобы проект стартовал нам нужно выкупить землю и начать освоение. Это требует определенных вложений и здесь начинается инвестиционный процесс - привлечение инвесторов. Раньше наша компания производила покупку и освоение участка полностью собственными силами, потому как это одна из самых высокодоходных стратегий. Сейчас мы охотно делимся доходностью с нашими инвесторами и заходим совместно в большее количество проектов, но это 100% закрытые сделки. Общая сумма инвестиций разбивается на несколько частей (лоты), каждой из которых соответствует определенный размер земельного участка
Что такое закрытые сделки?
И почему они проводятся только в закрытом формате
Закрытые сделки - это формат проектной работы, который предполагает предоставление информации о сделке только определенному кругу лиц и в ограниченном объеме. То есть в первоначальной презентации как правило намеренно скрыты кадастровый номер и координаты земельного участка и некоторые параметры сделки не разглашаются (например, конкретная стратегия смены категории или ВРИ земли)
То есть инвестор видит экономические параметры сделки, а географические и стратегические параметры скрыты
То есть инвестор видит экономические параметры сделки, а географические и стратегические параметры скрыты
Принятие решения по закрытой сделке
выглядит для инвестора примерно так
Изучение брифа
Это начальная презентации проекта и она предоставляется сначала нашим действующим инвесторам в приоритетном порядке и через 24 часа выкладывается в публичные каналы компании. В ней скрыты многие параметры, но подробно расписана доходность и срок сделки. В случае заинтересованности инвестор ставит устную бронь, которая держится 24 часа. До окончания этого срока нужно внести платную бронь
Внесение платной брони
Как правило размер ее составляет ₽50.000 - инвестор оплачивает эту сумму, что фиксирует его намерение на 7 дней и после этого получает развернутый инвест-паспорт сделки и проект договора, где уже предоставлены все подробности и параметры проекта, а так же подробный план освоения. Так мы ограничиваем круг лиц, которые получают информацию
Эта бронь является возвратной и если инвестора не устроили какие-либо параметры и он отказывается от сделки ранее чем через 48 часов мы возвращаем бронь. Если инвестор соглашается на сделку, но не оплачивает полную сумму по истечение 48 часов - бронь уже не возвращается
Эта бронь является возвратной и если инвестора не устроили какие-либо параметры и он отказывается от сделки ранее чем через 48 часов мы возвращаем бронь. Если инвестор соглашается на сделку, но не оплачивает полную сумму по истечение 48 часов - бронь уже не возвращается
Подписание и оплата
В случае если инвестора всё устроило - подписывается договор и совершается полная оплата лота. Лот - это часть земельного участка, которая впоследствие оформляется на инвестора. Например, если мы осваиваем 10 Га и разбили их на 20 лотов, то каждый лот соответствует 0.5 Га земли, которая будет впоследствии оформлена на инвестора. 1 инвестор может забрать не более 4 лотов закрытой сделки.
В последнее время мы проводим сделки с овербукингом, когда количество лотов увеличивается в 2 раза по сравнению с реальным количеством (то есть допускается оплата в 2 раза большего количества броней) и с инвесторами, чья полная оплата была получена быстрее, и заключается договор. Все остальные средства сверх полной суммы сделки возвращаются плательщикам. Это сделано для того, чтобы исключить вероятность недобора средств к определенному сроку, потому что как правило все закрытые сделки имеют цены ниже рынка и жесткие сроки, которые нельзя нарушить, иначе вся сделка развалится
В последнее время мы проводим сделки с овербукингом, когда количество лотов увеличивается в 2 раза по сравнению с реальным количеством (то есть допускается оплата в 2 раза большего количества броней) и с инвесторами, чья полная оплата была получена быстрее, и заключается договор. Все остальные средства сверх полной суммы сделки возвращаются плательщикам. Это сделано для того, чтобы исключить вероятность недобора средств к определенному сроку, потому что как правило все закрытые сделки имеют цены ниже рынка и жесткие сроки, которые нельзя нарушить, иначе вся сделка развалится
инвестор:
Почему всё-таки эти сделки проводятся в закрытом формате?
мы:
Как правило, освоение земельного массива затрагивает изменение территориальной зоны, а значит внесение изменений в генплан и ПЗЗ. Особенностью этих процессов является, во-первых, то что они проводятся при помощи публичных слушаний, и во-вторых, то что они сильно влияют на ценность земель вокруг. Преждевременное распространение информации о наших планах в отношении конкретной территории может вызвать усиление внимания к этим землям и даже возможно ангажированности и предвзятому отношению к нашим действиям. На опыте мы сталкивались и с усилением коррумпированности со стороны муниципалитетов и с саботажем со стороны крупных землевладельцев данного района. Чтобы избежать всего этого - информация остается исключительно лишь у заинтересованных сторон в формате закрытой сделки
инвестор:
Результатом "закрытой" сделки будет земельный участок в долевой собственности?
мы:
Нет
Во-первых, мы никогда не оформляем долевую собственность - это слишком рискованно, ведь один из дольщиков может получить запрет на регистрационные действия с долей и весь земельный массив нельзя будет ни размежевать ни продать. Мы оформляем только индивидуальные участки, соответствующие размеру лота - то есть инвестор получает размежованный участок 0.5 Га например в индивидуальную собственность
Во-вторых, результатом сделки всегда является увеличение капитала инвестора. Мы не бросаем инвесторов с участками на "произвол судьбы" - сделка проводится нами "под ключ" вплоть до продажи участка и получение прибыли. С этой прибыли мы берем комиссию 15-50% после окончания всех этапов освоения и реализации объекта
Во-первых, мы никогда не оформляем долевую собственность - это слишком рискованно, ведь один из дольщиков может получить запрет на регистрационные действия с долей и весь земельный массив нельзя будет ни размежевать ни продать. Мы оформляем только индивидуальные участки, соответствующие размеру лота - то есть инвестор получает размежованный участок 0.5 Га например в индивидуальную собственность
Во-вторых, результатом сделки всегда является увеличение капитала инвестора. Мы не бросаем инвесторов с участками на "произвол судьбы" - сделка проводится нами "под ключ" вплоть до продажи участка и получение прибыли. С этой прибыли мы берем комиссию 15-50% после окончания всех этапов освоения и реализации объекта
инвестор:
Комиссия с прибыли ваш единственный стимул? И от чего она зависит?
мы:
Комиссия с прибыли наш основной, но не единственный стимул. Как правило в каждой сделке мы участвуем собственными средствами на 10-30% от её стоимости и мы заинтересованы принести прибыль от этого проекта еще и себе
Так же после реализации подготовленного земельного массива девелоперу или застройщику мы заинтересованы в продолжении работы с ними для продажи юнитов будущего объекта - апартаментов или доходных домов. Это наш дополнительный заработок
Комиссия с прибыли зависит от ее авансирования. Если инвестор впервые с нами работает и не готов платить вперед комиссию, то она составит 50% от прибыли, но при этом в любой момент можно её уменьшить до 30%, авансировав ₽100.000, или до 15%, авансировав ₽250.000. Как правило со второй-третьей сделки инвестору, убедившись в результатах, комфортно внести аванс, чтобы снизить комиссию с прибыли со всех будущих сделок навсегда
Так же после реализации подготовленного земельного массива девелоперу или застройщику мы заинтересованы в продолжении работы с ними для продажи юнитов будущего объекта - апартаментов или доходных домов. Это наш дополнительный заработок
Комиссия с прибыли зависит от ее авансирования. Если инвестор впервые с нами работает и не готов платить вперед комиссию, то она составит 50% от прибыли, но при этом в любой момент можно её уменьшить до 30%, авансировав ₽100.000, или до 15%, авансировав ₽250.000. Как правило со второй-третьей сделки инвестору, убедившись в результатах, комфортно внести аванс, чтобы снизить комиссию с прибыли со всех будущих сделок навсегда
а ещё по этой стратегии у нас предусмотрена гарантия
Каждый инвестор имеет право отказаться от договора и запросить возврат средств в полном объеме плюс штраф в размере ставки рефинансирования Банка России + 4 процентных пункта по истечении срока сделки и в случае если что-то пошло не так
То есть если доходность Вас не устроит - Вы всегда можете вернуть свои деньги, увеличенные на 20-23% годовых. Не заработаете, но и не потеряете от инфляции - это гарантия защиты от убытков
То есть если доходность Вас не устроит - Вы всегда можете вернуть свои деньги, увеличенные на 20-23% годовых. Не заработаете, но и не потеряете от инфляции - это гарантия защиты от убытков
Как растет цена на землю
и сколько можно заработать инвестору
1
Взяли массив
Его рыночная оптовая цена как правило ₽1-1.5 млн за Га
2
Запустили освоение
Цена постепенно вырастает в 2-5 раз до ₽2-7.5 млн за Га
3
Размежевали
С делением на более мелкие розничные кусочки и с течением времени цена увеличивается еще на 40-50% до ₽3-11 млн за Га
4
Построили
После запуска готового объекта (апарт-комплекса или курортного поселка например) цена земли может увеличится еще в 3-10 раз даже до ₽30-50 млн за Га
Доход инвестора
Может составлять тысячи процентов, но в годовом выражении это в среднем от 100% до 400% годовых до вычета налогов и нашей комиссии с прибыли (15-50%). В некоторых случаях в конце после закрытия сделки с инвесторов вычитаются непредвиденные расходы по освоению или расходы, которые нельзя было просчитать (документально подтвержденные)
Став участником нескольких закрытых сделок можно существенно снизить риски и управлять средней чистой доходностью, держа её на уровне 150-200% годовых, что позволяет удваивать и даже утраивать капитал ежегодно
Это звучит фантастически, но это правда. Попробуйте одну из сделок и убедитесь сами
Став участником нескольких закрытых сделок можно существенно снизить риски и управлять средней чистой доходностью, держа её на уровне 150-200% годовых, что позволяет удваивать и даже утраивать капитал ежегодно
Это звучит фантастически, но это правда. Попробуйте одну из сделок и убедитесь сами
Оцените предыдущие сделки
в некоторых из них еще можно забронировать остатки лотов
Для разработки индивидуальной стратегии обращайтесь к вашему брокеру
ZINCHΞNKO CΛPITΛL
Инвестиции в земельные участки на Алтае
Телефон: +79990240000
Email: info@zinchenko.capital
Email: info@zinchenko.capital