12
объектов размещения
Готовый туристический актив
АйКА — действующий туристический комплекс в Горном Алтае
12 единиц размещения. 50 соток действующей территории и 96,89 соток для расширения. Три участка в аренде.
Стоимость
₽200 млн
Паспорт актива
Что уже работает сегодня
50+
гостей единовременно
2025
год открытия
1,47 га
общая территория в аренде
50 соток - действующая территория + 96,89 соток - территория расширения
50 соток - действующая территория + 96,89 соток - территория расширения
~₽100 000
годовая аренда всех участков
Что получает инвестор
Номерной фонд, дома и инфраструктура
6 номеров
3 с двуспальной кроватью · 3 с двумя односпальными
18-22 м² · 2 гостя
₽5 900 / ₽6 900
₽5 900 / ₽6 900
4 барнхауса
размещение до 6 гостей
доп. места по запросу
₽18 000 / ₽19 000
₽18 000 / ₽19 000
2 хауса
размещение 4-5 гостей
₽17 000 / ₽18 000
динамические цены
динамические цены
Действующая инфраструктура
Ресепшен, комната приёма гостей, склад, бытовки персонала, хозяйственная зона, 2 бани, чаны, беседки, парковки, въездная группа.
В процессе создания
Новая баня, газ, собственная котельная.
Ещё 6 фотографий домов и интерьеров
Фотографии показываются целиком. Нажмите на кадр, чтобы открыть его отдельно.
Локация
В центре развитого туристического кластера
Айский тракт, 5Е
19 км
до аэропорта Горно-Алтайска
16 км
до Манжерока
23 км
до Бирюзовой Катуни и Сибирской монеты
Ближний контур
Озеро Ая, Чёртов палец и Катунь - ближний экскурсионный контур
Координаты: 51.896755, 85.856255.
Почему эта локация
Близко к потоку - достаточно далеко от туристической суеты.
Туристический поток уже сформирован
рядом работают базы отдыха, гостиницы, рестораны, экскурсионные и развлекательные сервисы
Продукт по сезонам
лето - река и экскурсии; зима - Манжерок, бани и дома; весна/осень - природа и wellness
Природа как продукт
гость покупает проживание + природу + приватность + впечатления + восстановление
Инвестиции в своё ядро
номерной фонд + сервис + wellness + благоустройство + бренд
Панорама
Посмотрите объект и окружение
Поворачивайте панораму, чтобы осмотреть территорию и окружение. Можно открыть её в отдельном окне.
Результаты работы
Гости, бронирования и загрузка
25.06.2025
дата начала работы
743+
бронирований с момента открытия
3 400+
гостей с момента открытия
высокая повторяемость клиентов
часть гостей возвращается 3-4 раза
значительная доля клиентов приходит по рекомендациям
Загрузка
83% подтверждённая загрузка в июле 2026
Июль - 83%
подтверждённая загрузка
Осень
стимулирование спроса через акции и динамическое ценообразование
Сильный июль подтверждает рабочий спрос на формат отдыха в Айке.
Загрузка 83% относится к июлю 2026 года. Результаты первого года не показывают зрелую динамику бизнеса.
Земельный актив
Сформированный земельный контур: 1,47 га в аренде
В составе сделки - три арендованных участка, объединяющих действующую территорию комплекса и территорию его расширения.
Факты
- 3 участка в составе арендного контура
- 50 соток - действующая территория комплекса
- 96,89 соток - территория расширения для дальнейшего развития
- общая площадь - 146,89 соток / 1,4689 га
Контур сделки
- вся территория входит в состав сделки за ₽200 млн
- долгосрочная аренда с 2017 года
- арендная плата за все участки - ~₽100.000 в год
- проект освоения лесов
Операционная модель
Сформированная команда и понятная операционная база
Управление - собственники
- 2 администратора
- 1 хозяйственный рабочий
- 2 постоянные горничные
- дополнительные горничные - по мере загрузки
Структура OPEX
ФОТ₽320.000-350.000 / мес.
Прачка / расходники / хоз. принадлежности~₽100.000 / мес.
Электроэнергия~₽50.000 / мес. (переход на газ)
Маркетинг~₽200.000 / мес.
Интернет₽3.300 / мес.
Вывоз мусора~₽12.000 / мес.
Тревожная кнопка~₽3.400 / мес.
База уже работает на собственной операционной модели - инвестор получает действующий процесс, а не запуск с нуля.
Каналы продаж
Как приходят бронирования
Сайт
основной источник прямых бронирований
Агрегаторы
около 30% бронирований
Соцсети
высокие охваты Instagram, переходы на сайт
Повторные гости
3-4 повторных визита у части клиентов
~₽200 тыс./мес.
Рекламный бюджет
~₽1.000-1.500
Стоимость лида
Финансовая модель
Сценарная экономика действующей конфигурации
Расчётные годовые сценарии для 12 единиц размещения. Это модель при заданной загрузке, а не отчёт о фактической годовой прибыли.
Исходные допущения расчёта
- Конфигурация
- 6 номеров и 6 отдельных домов на 50 сотках
- Средняя цена ночи
- Номер ~₽6 300 · дом ~₽15 000
- Каналы продаж в модели
- 75% прямые продажи / 25% OTA
- Комиссия и налог
- Комиссия OTA 15% · УСН 6%
- Не включены
- Дополнительные услуги, CAPEX и амортизация
В описании текущих каналов агрегаторы дают около 30% бронирований. Доля OTA 25% здесь является допущением финансовой модели.
50%
Сценарий 1 — 50% среднегодовой загрузки
- Продано ночей размещения
- ~2.190
- Выручка номеров
- ~₽6,9 млн
- Выручка домов
- ~₽16,4 млн
- Итого выручка
- ~₽23,3 млн
- Комиссия агрегаторов
- ~₽0,9 млн
- УСН 6%
- ~₽1,4 млн
- Операционный OPEX
- ~₽8,5 млн
Оперрезультат ~₽12,5 млн
90%
Сценарий 2 — 90% среднегодовой загрузки
- Продано ночей размещения
- ~3.942
- Выручка номеров
- ~₽12,4 млн
- Выручка домов
- ~₽29,6 млн
- Итого выручка
- ~₽42,0 млн
- Комиссия агрегаторов
- ~₽1,6 млн
- УСН 6%
- ~₽2,5 млн
- Операционный OPEX
- ~₽10,6 млн
Оперрезультат ~₽27,3 млн
90% - верхний сценарий потенциала, а не прогноз. Доп. сервисы в расчёт не включены.
Цена предложения
Что стоит за ценой ₽200 млн
Какие этапы создания уже пройдены
- поиск территории
- документы и согласования
- проектирование
- строительство
- инфраструктура и благоустройство
- маркетинг
- 2-3 года до стабильной загрузки
АйКА уже работает: территория, номерной фонд и инфраструктура сформированы.
₽200 млн
Текущий актив и ресурс развития
- 3 участка в аренде
- 146,89 соток общей территории
- 50 соток - действующий комплекс
- 96,89 соток - территория расширения
- максимальная подтверждённая загрузка - 83% в июле 2026
- сценарий 12 объектов
выручка ~ ₽23,3-42,0 млн
оперрезультат ~ ₽12,5-27,3 млн - Ресурс развития
96,89 соток территории для расширения. Этапы и потенциальные результаты — в следующем блоке.
Цена ₽200 млн отражает не только действующий туристический бизнес, но и сформированный земельный контур: 50 соток действующей территории + 96,89 соток территории для масштабирования. Инвестор получает готовую туристическую платформу и ресурс для увеличения номерного фонда без поиска новой локации.
Продуктовая модель
Основной доход - проживание. Резерв роста - сервисы.
Баня
₽2 тыс./час
Чаны
₽5-8 тыс.
Новая баня — в процессе
~₽5 тыс./час
Бассейн
₽3 тыс.
Экскурсии
комиссия ~20%
Планируемые сервисы
питание, активности, wellness
Дополнительные сервисы позволяют увеличивать доход на одного гостя без пропорционального роста номерного фонда.
UNIT экономика
Направления роста выручки и эффективности
1. Рост среднего чека
- повышение тарифа в высокий сезон
- премиальные категории домов
- дополнительные сервисы
2. Рост дохода на гостя
- чаны
- бани
- бассейн
- экскурсии
- будущее питание
3. Оптимизация расходов
- собственная прачечная при росте масштаба
- оптимизация закупок
- автоматизация управления
- увеличение прямых продаж
Масштабирование
Потенциал: от 12 до 36 единиц или развитие сервисов
Сегодня комплекс работает на 12 единицах. Следующие этапы — сценарии развития на существующей площадке.
ЭТАП 1 - СЕГОДНЯ
12 единиц размещения
- Работающий объект
- Подтверждённый спрос
- Действующая инфраструктура
ЭТАП 2 - РАСШИРЕНИЕ
12 единиц -> 24
Вторая очередь в том же составе:
- 6 гостиничных номеров
- 4 барнхауса
- 2 хауса
Целевые показатели:
70% загрузка
75% прямые продажи
25% OTA
15% комиссия OTA
6% УСН
Рост средней цены ночи (ADR): 10-15% в год
Потенциальная выручка: до ₽99,3 млн/год
Потенциальный операционный результат: до ₽60,8 млн/год
Потенциальный операционный результат: до ₽60,8 млн/год
ЭТАП 3 - НОВАЯ ТЕРРИТОРИЯ РАЗВИТИЯ
Вариант А - ещё 12 единиц
Итого 36 единиц размещения
Потенциальная выручка: ≈ ₽118-149 млн/год
Потенциальный операционный результат: ≈ ₽80-90 млн/год
Вариант Б - повышение качества продукта
Вместо третьей очереди размещения: SPA / wellness / ресторан / банный комплекс / дополнительные сервисы
-> рост ADR
-> рост среднего чека
-> увеличение длительности проживания
-> усиление прямых продаж
-> повышение капитализации всего объекта
Инвестиционная идея - приобрести работающий объект на 12 единиц и последовательно масштабировать его до 24, а затем до 36 единиц либо дополнить номерной фонд высокомаржинальной SPA / wellness / ресторанной инфраструктурой.
Условия сценариев: целевая загрузка 70%, прямые продажи 75%, комиссия OTA 15%, УСН 6%, рост ADR 10-15% в год. Операционный результат показан до CAPEX. Показатели варианта А относятся к расширению номерного фонда; вариант Б предусматривает другую концепцию продукта.
Риски
Ограничения и направления управления рисками
Текущие ограничения
- Молодой бренд
- Ограниченный текущий номерной фонд
- Питание и часть сервисов ещё не развиты
- Результаты первого года не показывают зрелую динамику
Управление сегодня
Управление осуществляют собственники. Команда и структура текущих расходов описаны в операционном блоке.
Ниже — направления снижения рисков, включая меры дальнейшего развития.
Сезонность
динамическое ценообразование, акции, развитие зимнего продукта
Конкуренция
качество продукта, сервис, бренд
Зависимость от агрегаторов
развитие собственного сайта и CRM
Рост расходов
автоматизация и контроль unit economics
Ограниченность текущего номерного фонда
расширение территории
Молодой бренд
маркетинг, отзывы, повторные гости
Управление рисками связано с качеством операционного управления и развитием существующей площадки.
Следующий шаг
Обсудите приобретение АйКА
Запросите презентацию, уточните состав сделки или обсудите финансовую модель и просмотр комплекса.
12 единиц размещения1,47 га в аренде₽200 млн
Алтайский гектар