Туристический поток уже сформирован
рядом работают базы отдыха, гостиницы, рестораны, экскурсионные и развлекательные сервисы
Готовый туристический актив
Действующий туристический комплекс в Горном Алтае
Готовый гостиничный актив с подтверждённым спросом, действующей инфраструктурой и 97 сотками территории для расширения.
Стоимость
Получить материалы по объекту ₽200 млн
Локация
В центре развитого туристического кластера
Айский тракт, 5Е - 51.896755, 85.856255
19 км
до аэропорта Горно-Алтайска
16 км
до Манжерока
23 км
до Бирюзовой Катуни и Сибирской монеты
Ближний контур
Озеро Ая, Чёртов палец и Катунь - ближний экскурсионный контур
Почему эта локация
Близко к потоку - достаточно далеко от туристической суеты.
Четыре сезона
лето - река и экскурсии; зима - Манжерок, бани и дома; весна/осень - природа и wellness
Природа как продукт
гость покупает проживание + природу + приватность + впечатления + восстановление
Инвестиции в своё ядро
номерной фонд + сервис + wellness + благоустройство + бренд
Локационная модель
близко к туристическому потоку и достаточно далеко от суеты, чтобы продавать природу, приватность и отдых.
Объект сегодня
Фотографии действующего комплекса
Панорама
Посмотрите объект и окружение
Ключевые показатели
Ключевые цифры действующего актива.
12
объектов размещения
50+
гостей единовременно
2025
год открытия
1,47 га
общая территория проекта
50 соток - действующая территория + 96,89 соток - территория расширения
50 соток - действующая территория + 96,89 соток - территория расширения
3 400+
гостей с момента открытия
83%
загрузка в июле
₽15 000
средний чек дома
~₽100 000
годовая аренда всех участков
Инвестиционная идея
Не строить бизнес с нуля, а приобрести работающий актив и масштабировать его.
Сегодня — 12 единиц размещения
работающий продукт · подтверждённая загрузка · сформированная инфраструктура
| Сегодня | Этап 2 | Этап 3 | |
|---|---|---|---|
| Единицы размещения | 12 | 24 | 36 или SPA / wellness / ресторан / инфраструктура высокого чека |
| Загрузка | подтверждённая | 70% целевая | 70% целевая |
| Прямые продажи | - | 75% | 75% |
| ADR | текущий | +10-15% ежегодно | +10-15% ежегодно |
| Инфраструктура | действующая | расширение номерного фонда | развитие территории |
Альтернативный сценарий
Вместо 12 единиц третьего этапа
SPA / wellness / ресторан / дополнительные сервисы, увеличивающие средний чек и привлекательность комплекса.
Потенциал после полного расширения
до ₽149 млн годовой выручки и до ₽90 млн операционного результата до CAPEX.
Расчёт при сохранении целевой загрузки 70% и текущей структуры операционных расходов. Финансовый результат третьего этапа зависит от выбранной концепции: номерной фонд либо SPA / wellness / ресторан.
Рынок Горного Алтая
Растущий спрос на природный и оздоровительный отдых
- внутренний туристический поток растёт
- развивается туристическая инфраструктура
- гости готовы платить за комфорт и уникальный опыт
- дефицит качественных современных комплексов
Главный тренд
турист покупает впечатление, а не только проживание
- отдельные дома вместо стандартных номеров
- природа и личное пространство
- банные и wellness-сервисы
- дополнительные активности
- готовый продукт вместо стройки с нуля
Земельный актив
Сформированный земельный контур: 1,47 га в аренде
В составе сделки - три арендованных участка, объединяющих действующую территорию комплекса и территорию его расширения.
Факты
- 3 участка в составе арендного контура
- 50 соток - действующая территория комплекса
- 96,89 соток - территория расширения для дальнейшего развития
- общая площадь - 146,89 соток / 1,4689 га
Контур сделки
- вся территория входит в состав сделки за ₽200 млн
- долгосрочная аренда с 2017 года
- арендная плата за все участки - ~₽100.000 в год
- проект освоения лесов
Карта участков
0,5 га действующий комплекс · территория расширения
Годовая аренда сопоставима с выручкой одного дня полной загрузки комплекса.
Что получает инвестор
Номерной фонд, дома и инфраструктура
6 номеров
3 с двуспальной кроватью · 3 с двумя односпальными
18-22 м² · 2 гостя
₽5 900 / ₽6 900
₽5 900 / ₽6 900
4 барнхауса
размещение до 6 гостей
доп. места по запросу
₽18 000 / ₽19 000
₽18 000 / ₽19 000
2 хауса
размещение 4-5 гостей
₽17 000 / ₽18 000
динамические цены
динамические цены
В состав также входят: ресепшен, комната приёма гостей, склад, бытовки персонала, хозяйственная зона, 2 бани, чаны, беседки, парковки, въездная группа. В процессе: новая баня, газ, собственная котельная
Продуктовая модель
Основной доход - проживание. Резерв роста - сервисы.
Проживаниеосновной доход
Баня
₽2 тыс./час
Чаны
₽5-8 тыс.
Новая баня
~₽5 тыс./час
Бассейн
₽3 тыс.
Экскурсии
комиссия ~20%
Будущее
питание, активности, wellness
Дополнительные сервисы позволяют увеличивать доход на одного гостя без пропорционального роста номерного фонда.
Первые результаты
Бизнес уже подтвердил спрос.
25.06.2025
дата начала работы
743+
бронирования
3 400+
гостей
высокая повторяемость клиентов
часть гостей возвращается 3-4 раза
значительная доля клиентов приходит по рекомендациям
Загрузка
83% подтверждённая загрузка в июле 2026
Июль - 83%
подтверждённая загрузка
Август
текущий месяц продаж, окончательная загрузка формируется
Осень
стимулирование спроса через акции и динамическое ценообразование
Сильный июль подтверждает рабочий спрос на формат отдыха в Айке.
Каналы продаж
Собственные каналы снижают зависимость от агрегаторов
Сайт
основной источник прямых бронирований
Агрегаторы
около 30% бронирований
Соцсети
высокие охваты Instagram, переходы на сайт
Повторные гости
3-4 повторных визита у части клиентов
~₽200 тыс./мес.
Рекламный бюджет
~₽1.000-1.500
Стоимость лида
Большинство
прямых бронирований проходит через собственный сайт
Свой канал
Собственный канал продаж снижает комиссионную нагрузку и формирует собственную клиентскую базу.
Операционная модель
Сформированная команда и понятная операционная база
Управление - собственники
- 2 администратора
- 1 хозяйственный рабочий
- 2 постоянные горничные
- дополнительные горничные - по мере загрузки
Структура OPEX
ФОТ₽320.000-350.000 / мес.
Прачка / расходники / хоз. принадлежности~₽100.000 / мес.
Электроэнергия~₽50.000 / мес. (переход на газ)
Маркетинг~₽200.000 / мес.
Интернет₽3.300 / мес.
Вывоз мусора~₽12.000 / мес.
Тревожная кнопка~₽3.400 / мес.
База уже работает на собственной операционной модели - инвестор получает действующий процесс, а не запуск с нуля.
UNIT экономика
Три рычага роста unit-экономики
1. Рост среднего чека
- повышение тарифа в высокий сезон
- премиальные категории домов
- дополнительные сервисы
2. Рост дохода на гостя
- чаны
- бани
- бассейн
- экскурсии
- будущее питание
3. Оптимизация расходов
- собственная прачечная при росте масштаба
- оптимизация закупок
- автоматизация управления
- увеличение прямых продаж
Главный потенциал - повышать выручку на гостя и масштабировать маржинальность без запуска новой локации.
Финансовая модель
Сценарная экономика действующей конфигурации
Фактический ориентир - максимальная подтверждённая загрузка 83% в июле 2026 года
12 единиц размещения
Действующая конфигурация - 12 единиц на территории 50 соток.
6 гостиничных номеров
Ø цена за номер ~₽6.300,
юнит-ночей дом ~₽15.000
6 отдельных домов
75% прямые продажи / 25% OTA
комиссия OTA 15% · УСН 6%
доп. услуги не включены
CAPEX и амортизация не включены
Сценарий 1 - 50% загрузки
- Продано юнит-ночей
- ~2.190
- Выручка номеров
- ~₽6,9 млн
- Выручка домов
- ~₽16,4 млн
- Итого выручка
- ~₽23,3 млн
- Комиссия агрегаторов
- ~₽0,9 млн
- УСН 6%
- ~₽1,4 млн
- Операционный OPEX
- ~₽8,5 млн
Оперрезультат ~₽12,5 млн
Сценарий 2 - 90% загрузки
- Продано юнит-ночей
- ~3.942
- Выручка номеров
- ~₽12,4 млн
- Выручка домов
- ~₽29,6 млн
- Итого выручка
- ~₽42,0 млн
- Комиссия агрегаторов
- ~₽1,6 млн
- УСН 6%
- ~₽2,5 млн
- Операционный OPEX
- ~₽10,6 млн
Оперрезультат ~₽27,3 млн
90% - верхний сценарий потенциала, а не прогноз. Доп. сервисы в расчёт не включены.
Масштабирование
3 этапа масштабирования: от 12 до 36 единиц размещения + сервисная инфраструктура
1
ЭТАП 1 - СЕГОДНЯ
12 единиц размещения
- Работающий объект
- Подтверждённый спрос
- Действующая инфраструктура
2
ЭТАП 2 - РАСШИРЕНИЕ
12 единиц -> 24
Вторая очередь в том же составе:
- 6 гостиничных номеров
- 4 барнхауса
- 2 хауса
Целевые показатели:
70% загрузка
75% прямые продажи
25% OTA
15% комиссия OTA
6% УСН
ADR 10-15% в год
Выручка: до ₽99,3 млн/год
Операционный результат: до ₽60,8 млн/год
3
ЭТАП 3 - НОВАЯ ТЕРРИТОРИЯ РАЗВИТИЯ
Вариант А - ещё 12 единиц
Итого 36 единиц размещения
Потенциальная выручка: ≈ ₽118-149 млн/год
Потенциальный операционный результат: ≈ ₽80-90 млн/год
Вариант Б - повышение качества продукта
Вместо третьей очереди размещения: SPA / wellness / ресторан / банный комплекс / дополнительные сервисы
-> рост ADR
-> рост среднего чека
-> увеличение длительности проживания
-> усиление прямых продаж
-> повышение капитализации всего объекта
Инвестиционная идея - приобрести работающий объект на 12 единиц и последовательно масштабировать его до 24, а затем до 36 единиц либо дополнить номерной фонд высокомаржинальной SPA / wellness / ресторанной инфраструктурой.
Конкурентный анализ
АйКА в сегменте современного загородного отдыха
Классические базы отдыха
- устаревшая инфраструктура
- массовый формат
- сезонность
- низкий уровень сервиса
Гостевые дома
- ограниченная инфраструктура
- зависимость от владельца
- слабая масштабируемость
- нестабильное качество
Современные загородные дома
- дизайнерские дома
- приватные зоны
- чаны
- банные сервисы
- благоустроенная территория
Позиционирование на рынке
АйКА - цена ниже объектов высокого уровня
Стоимость бизнеса определяется не только количеством домов, а категорией продукта, средним чеком, возможностью повышать тариф и повторными продажами.
SWOT
Сильные стороны, ограничения и потенциал роста
S - Сильные стороны
- действующий туристический комплекс
- 12 готовых единиц размещения
- сформированный земельный контур - 146,89 соток в аренде
- 96,89 соток дополнительной территории для расширения
- сформированный спрос и прямые продажи
W - Ограничения
- молодой бренд
- ограниченный текущий номерной фонд
- питание и часть сервисов ещё не развиты
- результаты первого года не показывают зрелую динамику
O - Возможности
- расширение на 96,89 сотках территории
- рост ADR на 10-15% в год
- увеличение прямых продаж до 75%
- рост выручки на гостя через баню, чаны, бассейн, экскурсии, wellness
T - Риски рынка
- сезонность
- конкуренция в растущем кластере
- рост расходов
- зависимость части продаж от OTA
Ключевой потенциал - превращение действующей базы в более крупный туристический актив на уже сформированной площадке.
Оценка стоимости
Инвестиционная логика цены ₽200 млн
Подход стоимости создания
- поиск территории
- документы и согласования
- проектирование
- строительство
- инфраструктура и благоустройство
- маркетинг
- 2-3 года до стабильной загрузки
АйКА уже прошла эту стадию
₽200 млн
Доходный подход
- 3 участка в аренде
- 146,89 соток общей территории
- 50 соток - действующий комплекс
- 96,89 соток - территория расширения
- максимальная подтверждённая загрузка - 83% в июле 2026
- сценарий 12 объектов
выручка ~ ₽23,3-42,0 млн
оперрезультат ~ ₽12,5-27,3 млн - сценарий после расширения
Потенциальная выручка: ≈ ₽118-149 млн/год
Потенциальный операционный результат: ≈ ₽80-90 млн/год
Цена ₽200 млн отражает не только действующий туристический бизнес, но и сформированный земельный контур: 50 соток действующей территории + 96,89 соток территории для масштабирования. Инвестор получает готовую туристическую платформу и ресурс для увеличения номерного фонда без поиска новой локации.
Риски
Основные риски и способы их снижения
Сезонность
динамическое ценообразование, акции, развитие зимнего продукта
Конкуренция
качество продукта, сервис, бренд
Зависимость от агрегаторов
развитие собственного сайта и CRM
Рост расходов
автоматизация и контроль unit economics
Ограниченность текущего номерного фонда
расширение территории
Молодой бренд
маркетинг, отзывы, повторные гости
Большая часть рисков управляется не новой локацией, а качеством операционного управления и развитием существующей площадки.
Итог
АйКА - готовый туристический актив с потенциалом роста
12 объектов - действующий бизнес
3.400+ гостей - подтверждённый спрос
83% - высокая сезонная загрузка в июле
Низкая стоимость земельного ресурса
Готовая инфраструктура
Резерв масштабирования 96,89 соток · потенциал +24 единицы размещения
Инвестор приобретает не только текущую операционную прибыль, но и возможность создать более крупный туристический актив на уже сформированной площадке.
Локальный код T123. После публикации требуется отдельная проверка в реальном окружении Tilda. Источник фотографий