Изменения происходят на всех уровнях - и на региональном уровне (уровень субъектов РФ Республика Алтай и Алтайский край) и на федеральном уровне. Мы рассмотрим и те и другие, несмотря на разное их влияние на рынок. Будем работать в формате - "факт-комментарий", когда я сначала обозначаю фактор или группу факторов и после этого даю свой комментарий о том, как это повлияет на рынок и на нашу работу в частности.

"Алтайский гектар" осуществляет свою деятельность и в Алтайском крае (туристические районы Алтайский, часть Советского, часть Смоленского, Солонешенский и Чарышский) и в Республике Алтай (все районы кроме степной части Усть-Канского). Так сложилось, что в Алтайском крае уровень развития земельной сферы чуть выше и большинство законов и подзаконных актов было уже принято (в том числе мораторий на выкуп земель сельхозназначения) и здесь никаких изменений практически нет (кроме влияния федерального законодательства). А в Республике Алтай был "Дикий Запад" все эти годы и с приходом нового губернатора только стал наводиться порядок в нормативно-правовой базе - поэтому основные изменения на региональном уровне происходят именно здесь.

"Земельный комитет"

Это началось после прихода нового губернатора Республики Андрея Турчака и если раньше в земельной и туристической сфере творилось полное беззаконие - не исполнялись требования федерального законодательства, процветала коррупция и родственные связи, производилось множество незаконных действий по предоставлению земельных участков без торгов, смены категории / ВРИ, то теперь создан земельный комитет, через который проходят все сделки. Множество незаконных сделок признаются недействительными и земельные участки возвращаются в региональную и муниципальную собственность, а участники незаконных схем предстают перед судом.

К сожалению, земельный комитет пока работает по принципу "лучше не пропустить на всякий случай, чем пропустить" и не дает хода в том числе некоторым абсолютно законным операциям с земельными участками, но уверен, что в ближайшее время эта ситуация изменится и мы увидим работу в полностью правовом поле.

"Земельная амнистия"

Была объявлена в декабре 2024 и дает возможность предпринимателям, которые вели турбизнес на землях сельхозназначения, в 2025 законно сменить категорию и вид разрешенного использования земельных участков на "Рекреацию" или "Туристическое обслуживание". Более 1.5 тыс объектов смогут воспользоваться данным правом и вместе с изменением категории и ВРИ в десятки раз увеличится кадастровая стоимость и налог на землю

Это может привести к тому, что многие непрофессиональные участки туристического рынка будут поставлены в условия, когда расходы увеличатся и нужно стать эффективным или продать бизнес. На вторичном рынке появится масса турбаз с туристическими ВРИ и крупные игроки поглотят мелких

Еще одна амнистия

На этот раз это федеральная инициатива - Республика Алтай и Алтайский край попали в список регионов, где будет эксперимент по легализации гостевых домов на землях населенных пунктов (ИЖС и ЛПХ на приусадебных участках). Пока не понятно как это будет работать, но это еще один способ получить ВРИ "Туристическое обслуживание", войти в реестр гостевых домов и легально осуществлять деятельность.

Легализация труда и бизнеса

Кроме земельных вопросов новый губернатор усиливает легализацию бизнеса и рабочей силы, которая в нем занята. В частности для турбизнеса введен туристический налог, который начинает взиматься с 2025, а для его успешного взимания потребуется полный выход из тени - работа "в белую" и выведение штата компании в полностью правовое поле с уплатой пенсионных и социальных отчислений. Это окажется неподъемным для многих представителей турбизнеса и еще больше усилит процесс поглощения крупными более мелких

Негласные запреты по переводу "сельхозки"

Если раньше перевод массивов сельхозки в ИЖС (ну хотя бы в СНТ/ДНТ) был весьма простым делом, то сейчас муниципалитетам запретили инициировать такие процедуры. Это вполне логично - действующая социальная инфраструктура сел Республики Алтай не рассчитана на масштабирование и не справится с ни с возросшей энергетической ни коммунальной нагрузкой. Подпишешь присоединение к населенному пункту, а потом тебя жители закидают жалобами, что ты улицы не чистишь и свет постоянно отключаешь.

Перевод сельхозки в рекреацию был тоже достаточно простым и самое простое было узаконить после строительства - тогда срабатывали обычные фотографии или эскизные рисунки. Сейчас такой перевод возможен, только если у тебя максимально проработанный проект - от проекта межевания территории с выделением всех общественных зон до 3д-визуализации и демонстрацией финансовой модели объекта, где есть четкая заинтересованность местного и регионального бюджета в росте налогов

Таким образом, цена на земли сельхозназначения с большой долей вероятности остановится в росте или вовсе начнет снижение, потому как раньше уже в цену была включена возможность изменения категории/ ВРИ, которое сейчас весьма затруднено. Это произойдет не быстро - только тогда, когда покупатель начнет это понимать полностью и продавцы, которые долго продают свои объекты, начнут снижать цены.

Лесники, Минприроды и Прокуратура

В Республике Алтай очень много реестровых ошибок и в частности примерно каждый 2 земельный участок, расположенный на берегу, имеет пересечение с береговой полосой водных объектов (рек, озер). В некоторых случаях сам даже водный объект (небольшая речушка на участке) не стоит на кадастровом учете. Это значит, что когда этот процесс постановки на кадастровый учет начнется - у вас могут забрать весь или часть участка в федеральную собственность, потому что водный объект с его береговой полосой это собственность государства.

Кроме того, 9 из 10 участков из земель сельхозназначения, граничающие с лесом - имеют пересечение с лесфондом, а в некоторых случаях лесфонд полностью перекрывает участок, а значит вашу землю так же могут забрать в федеральную собственность в государственный лесной фонд.

Некоторые из этих процессов уже начались в Республике, а некоторым еще только предстоит начаться (по опыту других субъектов РФ) и это сулит множество проблем землевладельцам, большинство из которых даже не подозревают об этом.

Снижение режимов охраны памятников природы

В Республике есть несколько памятников природы, где введен такой режим охраны, который даже лесникам не позволяет проводить санитарные вырубки и другие мероприятия с лесными участками. Этот режим был установлен при одном из бывших губернаторов "на всякий случай", но в итоге он весьма затруднил работу лесников и сделал практически законодательно невозможным создание цивилизованных туристических троп, стоянок и даже строительство и реконструкцию дорог.

Нынешняя команда губернатора планомерно ведет работу по снижению режима охраны, а значит в некоторых локациях (Турочакский и Усть-Коксинский район) вполне можно ожидать усиления развития туризма

Где брать большие массивы

Схемы покупки больших земельных массивов сельхозки с последующей сменой категории станут на некоторое время невозможны, но девелоперам нужно будет продолжать строить отели, глэмпинги и курортные поселки с получением земельных участков в идеале без торгов. Для этого остаются проекты КРТ (комплексного развития территории), который предполагает выделение земельного массива без торгов в обмен на социальные обязательства девелопера и статус инвестпроекта регионального значения, при котором земля так же выделяется без торгов, взамен на налоговые поступления от будущего объекта и его инфраструктурное развитие.

Не исключено, что в Республике Алтай будет создана (а может модернизирована) одна или несколько особых экономических зон по примеру "Бирюзовой Катуни" в Алтайском крае, где будет работать комплексный подход к развитию туробъектов

Всё в белую

Все эти скрытые проблемы с земельными участками и участившиеся случаи оспаривания сделок, признания их недействительными и иски к бывшим собственникам о взыскании сумм сделок приведут к тому, что сделки из "черных" и "серых" с частичным или полным занижением суммы сделки, договоры дарения и прочая "нечисть" исчезнет с рынка. Покупатели будут требовать указывать полную сумму сделки, а продавцы завышать цены (если это участок без проблем) на сумму налогов.

ИЖС в рост

Учитывая то, что сельхозку практически перестанут брать под будущий быстрый перевод в ИЖС (если только не в долгосрок на 3-5 лет), стоимость готовой ИЖС вероятно вырастет сильнее остальных. А значит муниципальные торги станут еще более выгодными и формирование (оформление) участков ИЖС будет весьма востребовано

Алтай продолжит рост

Перечислю быстро несколько очевидных факторов, которые увеличат инвестиционную привлекательность Алтая в 2025 году:

• Реконструкция аэропорта. Она была начата в 2024 и будет планово завершена в 2027, но я уверен, что эффект от этого рынок заложит в цену гораздо раньше. Пассажиропоток увеличится в 3 раза и аэропорт станет международным, а это значит, что на Алтай продолжится вливание и федеральных денег и денег крупных инвесторов.
• Завершение вооруженного конфликта. Не факт, что это произойдет в 2025 (но я сильно надеюсь на это), но когда это случится - в Россию поедут иностранцы попробовать "российский Куршавель" (Манжерок), поиграть в казино в горах (Сибирская монета) и взойти на самую высокую гору Сибири (Белуха). А так же еще массу причин посетить Алтай
• Строительство дорог. Даже если закончится строительство дорог Урлу-Аспак-Каракол, Усть-Кан-Усть-Кокса и хотя бы начнется строительство отрезка Тюнгур-Иня - мы увидим еще несколько локаций, где начнется быстрое развитие.
• Крупные покупки. Большие дяди с большими карманами продолжают скупать земли на Алтае в определенных локациях. Пытаются скрыть конечных бенефициаров, но очень уж топорно и раскрывают интерес (возможно специально). По крайней мере это дает основания полагать, что активы в сильных руках и их в ближайшее время не будет в продаже.
• Парковка капитала. Другие большие дяди, которые обязаны декларировать свое имущество, так же продолжают покупать землю на Алтае, чтобы припарковать капитал, ведь в их декларации будет указана смешная кадастровая стоимость сельхозки.
• Развитие малой авиации. Уверен, это вопрос времени и возможно уже в следующем году мы увидим возобновление субсидированных полетов в Кош-Агач и Усть-Коксу. Это даст огромный толчок к росту отдаленных регионов.
• Шелковый путь. Со стороны Монголии практически завершено строительство дороги с Китая (Урумчи) до Ташанты, которая на 200 км короче, чем на Бурятию. В прошлом году Монголия уже создала в приграничном Цагааннууре свободную экономическую зону и завершила реконструкцию пункта пропуска. Когда российская сторона доделает все в Ташанте - пропускная способность этой более короткой дороги увеличится в 3 раза
• Новые знаковые объекты. Помимо Манжерока в следующем году возможно мы будем с вами говорить о курорте "Каракольские озера", который будет осваивать Сбер вместе с федеральным отельером Cosmos Collection (АФК-Система), про горнолыжку Ротенберга на Бирюзовой Катуни и продолжение комплекса "Сибирская монета" в игровой зоне.

Плохо жилищному строительству

Долгое время сфера жилищного строительства и многоэтажного и малоэтажного сидела на ипотечной игле - льготные ставки по ипотечным программам дико развивали спрос и квартиры и дома разлетались "как горячие пирожки". Но времена изменились: лимиты по госпрограммам закончились, первоначальные взносы выросли, ставки по обычным ипотекам из-за роста ключевой ставки улетели в космос, обязательные эскроу-счета с дикими комиссиями банков утянули экономику застройщиков на границу безубыточности

Сейчас многие девелоперы распродают землю с уже полученными разрешениями на жилищное строительство и присматриваются к более маржинальным нишам - например, к туристической или курортной недвижимости. Начинают покупать землю под строительство отелей, апартаментов, апарт-отелей в различных туристических регионах и в том числе на Алтае

Масса экономических факторов

Есть еще несколько экономических нюансов, которые в разной степени, но так или иначе повлияют на рост цен на всё, в том числе земельные участки и доходные дома:

• Та же самая ключевая ставка и инфляция. Сейчас высокая ключевая ставка еще больше разгоняет отложенную инфляцию - пружина сжимается и при стабилизации ставки и начале её снижения, мы увидим массу отложенного спроса, который вытащит деньги со вкладов и ринется в том числе покупать земельные участки и доходные дома. Ключевая ставка сейчас уже разогнала цены и бизнес заложил дорогие кредиты в себестоимость, а когда денежная масса из вкладов начнет бурно вытекать на рынок - это даст мощную волну роста цен. Кроме того, уже сейчас понятен рост цен на топливо и тарифы ЖКХ, которые сами по себе еще увеличат инфляцию.
• Слабый рубль = дорогой импорт. Пока еще в строительстве и отделке по-прежнему используется масса импортных материалов и комплектующих и девальвация рубля, которую мы уже видим, разгонит цены на импорт, что несомненно повлияет на стоимость строительства гостиниц, апартаментов и доходных домов.
• Рост утильсбора. Цены на грузовики и спецтехнику, которые используются в строительстве тоже не будут прежними. Освоение земельных участков будет дороже и тем более строительство.
• Миграционные проблемы. За счет наведения порядка в миграции - дешевой рабочей силы практически не останется - таджики и узбеки сейчас стоят еще дороже, чем соотечественники на рынке труда. Впереди окажутся отрасли с оптимизацией рабочей силы - в частности модульное домостроение со сборкой в цехах и конвейерная сборка модулей (новые технологии).
• Рост оборонки. Увеличение бюджетов на оборонную промышленность даст 2 эффекта - сначала мы увидим еще больший дефицит квалифицированной рабочей силы на строительном рынке (инженеры, бригадиры уйдут в оборонку, где очень много платят), а потом мы увидим, как сотрудники оборонных предприятий, отдыхают внутри страны, прокачивая внутренний туризм, заполняя отели, покупая доходные дома. То же происходит с ребятами, которые вернулись с СВО - деньги останутся внутри и увеличат спрос, а это тоже красная тряпка для инфляции
• Продолжение господдержки внутреннего туризма. Субсидирование строительства модульных гостиниц, реконструкции 3-звездочных отелей, гранты, 0% НДС - всё это приведет на туристический рынок еще больше игроков, часть из которых переквалифицируются с других рынков. Всем им потребуется земля для строительства.

Тут у нас тоже целый букет

Законодательные изменения в основном говорят нам, что всё будет еще сложнее и дороже:

• Введение НДС. Упрощенцы теперь будут платить 5-7% НДС, который будут вынуждены накрутить сверх цены. И там где, есть цепочки поставок, просто это нововведение способно увеличить цены на 25-30%.
• Обязательная классификация гостиниц. И гостевых домов и всех средств размещения. Это дополнительные расходы для отрасли, которые будут закладывать в цену и это скажется на общей ситуации, когда всё будет дороже.
• Обязательное освоение. С 1 марта 2025 на владельцев земельные участки, которые не используются или используются не по назначению, будут накладывать штрафы и вплоть до изъятия земли. То есть стратегия "Купил и забыл" уже не будет работать без освоения участка, что увеличит стоимость "правильной земли".
• Госпошлины и всё такое. Госпошлины, пошлины за постановку на кадастровый учет и плата за предоставление выписок из ЕГРН вырастут кратно (изучите изменения в законах здесь и здесь). Рост в 10 и даже более, чем в 100 раз. Межевание, частые спекуляции с маленькими участками станут вообще не выгодны или увеличат расходы до 119 раз!
• Упрощение торгов. В торгах будет проще участвовать и все будет само по себе происходить гораздо быстрее. Возможно это привлечет других игроков и конкуренция увеличится - отсюда неминуемый рост цен.